一、适用范围

　　本市住宅小区业主大会选聘物业服务企业实施物业管理的活动，适用本工作指引。

　　二、职责分工

　　市房地产行政主管部门负责全市业主大会选聘物业服务企业的指导工作。

　　各市（区）房地产行政主管部门负责本行政区域内业主大会选聘物业服务企业的指导、监督工作。

　　街道办事处（镇人民政府）负责本辖区内业主大会选聘物业服务企业的监督管理工作；负责受理业主大会选聘物业服务企业活动中的投诉。

　　居民委员会（村民委员会）受街道办事处（镇人民政府）委托，负责本辖区内业主大会选聘物业服务企业的监督管理工作，可以参与业主大会续聘和选聘活动。

　　三、确定续聘或选聘

　　（一）需开展业主大会续聘或选聘物业服务企业的情形：

　　1.住宅小区前期物业服务合同到期或期限未满，已成立业主大会选举产生业主委员会的；

　　2.住宅小区物业服务合同到期前三个月的。

　　业主委员会可以邀请居民委员会（村民委员会）工作人员全程参与续聘和选聘活动。

　　（二）召开业主大会会议确定续聘或选聘  业主委员会发出原物业服务企业即将到期公告和召开续聘和选聘物业服务企业业主大会会议通知，在会议召开15日前以书面形式在物业管理区域的显著位置公告。住宅小区前期物业服务合同期限未满，已成立业主大会选举产生业主委员会的，不需发出原物业服务企业即将到期公告。

　　使用《     小区业主大会续聘和选聘物业服务企业表决票》（附件1），召开业主大会会议对是否续聘和选聘进行表决。

　　将投票表决结果在物业管理区域显著位置公示，公示内容应当包括业主的房号和专有部分面积，业主对续聘或选聘的意见，全体业主对续聘或选聘意见的汇总结果等。采用书面征求意见形式的，应公示不少于30日。业主有权查询相关材料。

　　回收的选票未达到规定票数的，业主委员会可以延长回收选票时间（业主大会会议采用集体讨论形式的除外）。需要延长回收选票时间的，业主委员会应当将延期决定在物业管理区域显著位置进行公示，公示不少于7日。公示期满后，应告知街道办事处（乡镇人民政府）。在回收选票延长期内，业主委员会应积极发动未投票的业主参与投票。

　　（三）告知物业服务企业  业主大会会议决定续聘或者选聘物业服务企业的，业主委员会应当将决定书面告知物业服务企业，其中非前期物业服务的，需在物业服务合同期限届满三个月前告知。

　　业主大会会议通过续聘原物业服务企业的，程序终止，无需进入选聘物业服务企业的程序。

　　四、选聘物业服务企业

　　（一）编制选聘方案  由业主委员会编制选聘方案（附件2），选聘方案不得要求或者标明特定的物业服务企业以及含有倾向或者排斥潜在物业服务企业的其他内容，选聘方案建议包含以下几方面的内容：

　　1.项目基本概况；

　　2.物业服务的内容与标准；

　　3.物业服务收费报价范围；

　　4.物业服务合同期限；

　　5.竞聘物业服务企业的资格要求；

　　6.项目物业服务人员配置的要求；

　　7.选聘物业服务企业流程。

　　（二）选聘方案公示  业主委员会将选聘方案在小区显著位置公示不少于7日，充分听取业主的意见和建议，同时公告业主意见、建议的采纳情况。如有20%以上业主书面提出意见、建议或异议的，所提内容应提交业主大会会议表决。

　　（三）发出选聘公告  业主委员会将选聘公告（附件3）和选聘方案并在小区显著位置进行公示公开,江门市物业管理公众服务平台运行后，需同时在此平台发布公示，公示不少于20日。

　　业主委员会在公开选聘的同时，可以对意向企业发出邀请。

　　（四）确定入围物业服务企业  业主委员会接受物业服务企业报名，按照选聘方案对报名物业服务企业开展资格审查，并出具回函告知资格审查结果。业主委员会不得擅自排除符合选聘方案条件的物业服务企业。

　　业主委员会组织确定参加选聘的入围物业服务企业，在小区显著位置如实展示企业简介、在管业绩、信用情况、营业执照等相关证照，拟派项目负责人简历（载明工作经历、至少近一年工作管理业绩情况），物业服务标准和收费价格，物业管理方案等。

　　（五）召开业主大会会议确定选聘物业服务企业  业主委员会发出召开选聘物业服务企业业主大会会议通知，在会议召开15日前以书面形式在物业管理区域的显著位置公告。

　　使用《     小区业主大会选聘物业服务企业表决票》（附件4），召开业主大会会议表决确定聘用的物业服务企业。

　　将投票表决结果在物业管理区域显著位置公示，公示内容应当包括业主的房号和专有部分面积，业主对各物业服务企业的赞同、反对、弃权意见，全体业主对各物业服务企业赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。采用书面征求意见形式的，应公示不少于30日。业主有权查询相关材料。

　　考虑业主大会会议未产生双过半物业服务企业的情形，业主委员会可以按规定延长回收选票时间（业主大会会议采用集体讨论形式的除外）；可以按照议事规则将未参与表决业主的投票权数计入已表决的多数票；可以在选聘方案中制定选取第一次业主大会会议前两名物业服务企业开展二次业主大会会议的规定，公示后按规定执行。

　　五、签订合同

　　业主委员会代表业主与确定的物业服务企业签订物业服务合同。

　　业主委员会在物业服务合同签订之日起3日内，将物业服务合同在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示不少于7日。

　　业主委员会按照规定做好新老物业服务企业的交接工作，并督促新的物业服务企业办理承接查验备案和物业服务合同备案。

       附件1-4.docx

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